Je huis verbouwen met een hypotheek of persoonlijke lening?

Aangezien we dolgelukkig zijn met ons huis en de plek waar we wonen, weten we vrijwel zeker dat wij hier nog zo’n tien jaar blijven wonen. We hebben een nieuwbouwhuis, dus veel hoeft er niet te veranderen. Maar met het oog op de komende jaren kwamen er – tijdens een gesprek tussen ik en mijn man-  toch wel wat verbouwingen naar voren die we eventueel willen uitvoeren. Een uitbouw van een paar meter, een paar extra kamers op de zolder (ja we hebben een grote zolder) of een veranda in de tuin. Allemaal verbouwingen die de waarde van je huis flink kunnen laten stijgen, maar die ook geld kosten. Nu is het een veelgehoord dilemma: verbouwen met een hypotheek of een persoonlijke lening?

Nu moet ik bekennen dat ik het  altijd een beetje benauwd krijg bij het woord ‘lenen’. Want geld lenen kost geld. En hoe minder openstaande leningen, hoe beter. Een hypotheek is voor jou en mij natuurlijk onvermijdelijk. Maar het geld voor een verbouwing heeft ook niet iedereen zomaar op de plank liggen. En dan is het toch wel handig om je even te verdiepen in de beste – en zo waar goedkoopste – optie.

Welk bedrag willen we gebruiken voor een verbouwing?

Maar eerst: welk bedrag willen we lenen? Ervan uitgaande dat een gemiddelde uitbouw/veranda of verbouwing aan de zolder zo’n €20.000 kost, pak ik dit bedrag.

Om aan dit bedrag te komen, zijn er verschillende vormen van lenen mogelijk:

• Verhoging van de huidige hypotheek
• Afsluiten van een persoonlijke lening
• Afsluiten van een doorlopend krediet –> flinke afrader. Waarom? lees hieronder verder.

Het principe van een persoonlijke lening is simpel: je vraagt een lening aan voor een bepaald bedrag en krijgt dit in een keer op je rekening gestort. Bij een persoonlijke lening staat de looptijd en de maandelijkse aflossing vast. Wat dat betreft weet je dus waar je aan toe bent. De rente voor een persoonlijke lening ligt echter beduidend hoger dan die van een hypotheek. Logisch ook, de looptijd is korter. Op dit moment ligt het gemiddelde rentetarief van een persoonlijke lening op 4,4% en dat van een hypotheek met een 15 jaar rentevaste periode op 2,4% (januari 2018).

Dit is iets anders dan een doorlopend krediet. Hierbij wordt een bepaald limiet gehanteerd.

Met een doorlopend krediet bepaal je zelf hoeveel geld je opneemt en op welk moment. Je betaalt enkel de rente over het opgenomen bedrag. Maandelijks los je een gedeelte van dit bedrag af, dat je vervolgens weer kunt opnemen als je het nodig hebt. Er zit geen einddatum aan het doorlopend krediet, je kunt er op ieder gewenst moment gebruik van maken. Een bekende vorm van doorlopend krediet is een creditcard. Deze vorm van lenen is af te raden. Naast het feit dat deze vorm van lenen voor flink wat ellende kan zorgen, is de rente ook niet aftrekbaar. Dit is bij een hypotheek en een persoonlijke lening wel het geval, mits het voor een verbouwing wordt gebruikt. 

Een verhoging van de hypotheek op jouw huis voor een verbouwing is ook mogelijk. Dat noemen ze ook wel ‘onderhands verhogen’. Je neemt dan als het ware een extra hypotheek bovenop je huidige. je betaalt in dit geval geen notariskosten, maar betaalt wel voor een eventuele taxatie, het adviesgesprek met je geldverstrekker en de afsluitkosten van deze ‘nieuwe’ hypotheek.

Hypotheek vs. persoonlijke lening

Een persoonlijke lening is, net als het doorlopend krediet, een consumptieve kredietvorm. Deze term wordt gebruikt voor leningen  die worden afgesloten voor de aanschaf van goederen met een beperkte houdbaarheid. Anders dan een hypotheek, deze valt onder de hypothecaire kredietvorm. Een hypotheek gebruik je dan ook alleen voor de aanschaf van duurzame onderwerpen zoals onroerend goed.

Een verbouwing van een huis kan dus zowel duurzaam als tijdelijk zijn. Ook dit zal je mee moeten nemen in je keuze voor een lening. Een keuken of een badkamer gaan bijvoorbeeld niet zo lang mee als het huis zelf. Tegen de tijd dat jouw badkamer aan vervanging toe is, loopt die extra hypotheek nog even door. Een persoonlijke lening heeft een maximale looptijd van 10 jaar en is in dit geval een betere optie. Een verlenging van het huis, een extra kamer of het (ver) plaatsen van een muur wel valt onder het duurzaam goed en gaat dus langer mee. Is een extra hypotheek in dit geval dan wel een betere optie?

Ik benader de eerste de beste aanbieder in persoonlijke leningen die ik op internet tegenkom. Zij bieden persoonlijke leningen aan met een rente vanaf 3,9%,. Na wat verschillende berekeningen kom ik tot het volgende resultaat:

Een lening van €20.000 met een looptijd van 7,5 jaar en een rente van 4,4% gaat ons maandelijks €256,-  kosten. Het totaalbedrag van deze persoonlijke lening komt dan uit op €23.519,68

Als wij morgen naar onze hypotheekadviseur gaan en wij vragen hem om een verhoging van onze hypotheek met hetzelfde bedrag dan gaat dit hoogstwaarschijnlijk wel lukken. We hebben immers al een deel van de hypotheek afgelost en een overwaarde op ons huis. Wat deze overwaarde precies is kunnen wij niet bepalen. Dan komt de taxateur om de hoek kijken (€600,-). Voor het adviesgesprek met de hypotheekadviseur moet er een bedrag rond de €400,– betaald worden. Als alles goed verloopt en de hypotheek kan verhoogd worden, dan komen hier ook nog afsluitkosten bij (€1.400). Het totaalbedrag van deze lening, inclusief 2,2% rente, met een looptijd van 27 jaar, zal dan rond de €25.500,-  komen te liggen.

Ondanks dat de rente bij deze hypotheek lager ligt dan bij de persoonlijke lening, betalen wij dus toch meer rente wanneer wij besluiten de verbouwing te  financieren middels een hypotheek. Dit komt doordat de looptijd van een hypotheek veel langer is waardoor wij extra lang rente betalen en er een aantal extra kosten bij komen.

Voordelen vs. nadelen

Rentekosten aftrekbaar – De rente van een persoonlijke lening is, net als een hypotheek, aftrekbaar. Mits deze gebruikt voor de aankoop, verbouwing of onderhoud van een huis. Voorwaarde is wel dat de lening annuïtair afgelost wordt (maandelijks aflossing en rente betalen). De rente kun je aftrekken van het belastbaar inkomen in box 1. Een tweede of extra hypotheek spreekt voor zich, deze is maximaal 30 jaar aftrekbaar.

Maandelijkse lasten – Je maandelijkse kosten in aflossing en rente worden inderdaad een stuk hoger wanneer je kiest voor een persoonlijke lening in vergelijking met een verhoging van je hypotheek. Dit kan een vertekend beeld geven. Je betaalt onder de streep meer voor de aflossing van jouw extra hypotheek, maar dit bedrag is uitgesmeerd over ongeveer 30 jaar (i.p.v. 10) Mocht je toch voor een lager maandbedrag willen gaan, dan zijn er verschillende geldverstrekkers die persoonlijke leningen met een looptijd van maximaal 15 jaar af geven. Hiervoor dien je dan wel een adviseur in te schakelen.

Boetevrij aflossen – In de meeste gevallen is een persoonlijke lening volledig boetevrij af te lossen. In een aantal gevallen dien je hier een boete van 1% op te betalen. Bij een hypotheek heb je vaker te maken met een drempelbedrag dat je per jaar boetevrij mag aflossen. Dit is afhankelijk per geldverstrekker.

Gevoel – Ook erg belangrijk. Wat zegt je gevoel? Het kan zijn dat je een naar gevoel hebt bij een persoonlijke lening, omdat het in principe een ‘extra schuld’ is, die je naast je hypotheek bent aangegaan. Onder aan de streep blijkt een persoonlijke lening onder een bedrag van +/- €25.000 dan ook daadwerkelijk de beste optie. Ik snap het gevoel, want extra schulden wilt niemand. Maar kijk eens naar al schulden. Je private-lease auto, telefoon met abonnement.. Allemaal schulden voor producten waarvan de waarde afneemt. Een verbouwing aan je huis is een investering. Die nieuwe keuken die uitbouw, 

Conclusie:  We hebben nu gerekend met een bedrag van rond de €20.000. Maar er is een moment dat een hypotheek toch een betere optie kan zijn. Denk dan aan een duurzame verbouwing voor een hoger bedrag – bijvoorbeeld €30.000, dan wordt het verschil in kosten tussen een persoonlijke lening en een hypotheek steeds kleiner. Wat dat betreft kunnen we bij bedragen die hoger zijn dan €25.000 dan wel weer kiezen voor een extra hypotheek. De extra kosten, de lange looptijd en lange levensduur van een verbouwing zijn het dan dubbel en dwars waard.