Onlangs werd ik benaderd door één van mijn volgers. Ze zat met een dilemma dat wellicht ook interessant zou kunnen zijn voor mijn blog. En dat was het zeker. Eentje die best wel actueel is en waar nog veel meer mensen mee zitten. Het ging namelijk over de vraag of je in deze tijd wel een huis moet kopen. De huizenmarkt zit op zijn top. Dat is overal terug te lezen. De prijzen zijn nog nooit zo hoog geweest en starters staan in een ellenlange rij om dat langverwachte huis te bemachtigen, waarna ze flink teleurgesteld worden. Maar kunnen deze starters dan niet beter blijven huren als de huizenprijzen zo torenhoog zijn? Wat is slim om te doen? Een hele lastige vraag, zo blijkt. Een antwoord op deze vraag is geen simpel ‘kopen of huren’.
De precieze vraag die mij werd gesteld luidt als volgt:
Wij zijn nu flink aan het sparen omdat we graag een huis willen kopen. Maar: we huren nu goedkoop en de huizenprijzen zijn gigantisch hoog. Helemaal hier in Den Haag, waar wij momenteel wonen. Voor een benedenvloer van tachtig vierkante meter betaal je al snel €350.000 ,- en er komen hoge maandlasten bij. Wij komen er niet uit: moeten we nu een huis kopen nu de rente laag staat of juist wachten en blijven huren? Wat is wijsheid?
Alvorens we de vraag gaan beantwoorden is het verstandig om eerst te kijken wat de huizenprijzen hebben gedaan in de afgelopen jaren en wat de prognose voor de toekomst is.
Volgens een recent artikel van AD.nl zullen de huizenprijzen doorstijgen tot 2021, maar niet in het tempo als voorgaande jaren. Sterker nog, volgens laatste cijfers zijn de huizenprijzen in het laatste kwartaal van 2018 in één op de vijf Nederlandse gemeenten gedaald ten opzichte van het kwartaal ervoor. Het lijkt erop dat de woningmarkt stukje bij beetje aan het afkoelen is. Begrijpelijk, want vooral in de grote steden liggen huizenprijzen op een dusdanig hoog niveau, dat een stijging van zeven procent (voorspeld in 2019) bijna onmogelijk lijkt.
Daarentegen loopt de verwachting dat de woningverkopen de komende jaren gaan dalen. Reden hiervoor is – uiteraard- de grote stijging in huizenprijzen, de afname in het vertrouwen van de Nederlandse economie, het gebrek aan bouwcapaciteit en het tekort aan mankracht. Daarbij komt nog dat starters en middeninkomens steeds vaker buiten de boot vallen als het aankomt op het kopen van een huis. Eerder constateerde een adviesbureau zelfs dat negen op de tien te koop staande huizen niet meer te financieren zijn voor mensen met een middeninkomen. En deze constatering heeft dan vooral betrekking op de randstad.
De vraag naar huizen in de randstad is nog altijd groter dan het aanbod. En zodra deze uit verhouding is, zal de vraagprijs altijd hoger uitvallen. Op zich niet heel erg, want de hypotheekrente staat relatief laag ten opzichte van de vorige jaren. We hebben eigenlijk altijd met het idee geleefd dat je de aankoop van je huis moet zien als een investering en – indien mogelijk- om er geld aan te verdienen. Dat eerste klopt. Maar dat tweede moeten we nu maar even vergeten.
Voordelen huren vs. voordelen kopen
Voordelen van huren is voornamelijk de flexibiliteit. Je kunt de huur altijd weer opzeggen en dan ben je van het huis af. Vaak heb je ook weinig tot geen kosten aan het onderhoud, omdat het huis niet jouw eigendom is. Een huis kopen vergt investering: je betaalt niet alleen overdrachtsbelasting, maar ook een makelaar, notaris, afsluitkosten en vaak (achterstallig) onderhoud. Koop je nieuwbouw? Dan draag je de kosten voor het meerwerk (keuken, badkamer, uitbouw etc..). Deze investering doe je natuurlijk niet voor niets. Het huis is van jou en je hoopt er lange tijd met veel plezier te wonen. En als het even kan, deze weer te kunnen verkopen voor een goede prijs.
Eigenlijk dien je daarom ook altijd de volgende vuistregel in gedachten te houden: als je ergens niet langer dan vijf jaar woont, kun je beter gaan huren.
Ik besloot wat banken te bellen met bovenstaand dilemma. En dat bleek nog zo makkelijk niet. Toen ik vertelde dat ik mijn vraag stelde voor het publiceren van een artikel op mijn website, werd ik linea recta doorverwezen naar de persafdeling. Hier zou mijn aanvraag worden beoordeeld en over een week kreeg ik antwoord. “Ja doei” dacht ik. Ik ga mijzelf wel voordoen als een 30-er die op dit moment druk zoekende is naar de juiste weg. De bank noem ik dan niet bij naam. En dat bleek te helpen:
Volgens hypotheek-expert bij bank X: “Het is inderdaad een dure grap om nu je eerste huis te kopen. Het komende jaar zullen de huizenprijzen blijven stijgen, maar niet zo hard als ze eerst hebben gedaan. Hoe lang de stijging aanhoudt weet niemand, anders zou de markt er wel anders hebben uitgezien. Het blijft toch een kwestie van vraag en aanbod, al hebben de huizenprijzen in de grote steden hun maximum nagenoeg wel bereikt. Als tweeverdieners moet je ruim boven twee keer modaal verdienen om nog kans te maken op een koopappartement in Amsterdam. Die prijzen zullen dan enkel stabiel kunnen blijven, maar zullen ook niet zo snel dalen. De hypotheekrente is nog steeds historisch laag, dat kan een goede reden zijn om toch te gaan kopen. En wat gebeurt er als de hypotheekrente stijgt? Het verleden heeft laten zien dat de huizenprijzen dan wel kunnen dalen, maar onder de streep ben je misschien wel net zo veel kwijt. Zet je lage rente daarom meteen zo lang mogelijk vast als je een stabiele situatie hebt.”
Of je je huis over tien of twintig jaar nog met winst kunt verkopen? Jazeker. Over de langere termijn zullen onze huizen meer waard worden. Dit ligt aan hoe je zelf met je woning omgaat, de locatie, maar ook dan wordt de prijs hoofdzakelijk bepaald door vraag en aanbod. En die kan ieder jaar weer verschillen.
Wat zeggen jullie? Kopen of huren.
Ik besloot dit dilemma ook aan jullie voor te leggen. Ik kreeg enorm veel antwoorden. Een kleine greep:
“Wij hebben nu een koophuis, maar we willen graag een ander huis kopen wat groter is. Wij wachten nog een paar jaar. Ons huis heeft €160.000,- gekost en we hebben naar een huis gekeken van €250.000 wat niet veel groter is. Blijft toch lastig, maar persoonlijk zou ik zeggen: wacht totdat de huizenmarkt gedaald is.”
“Afhankelijk van de situatie. Maar ik denk dat ik zou blijven huren, met maandlasten die goed te doen zijn kun je ook nog allemaal andere dingen blijven doen die het leven leuk maken. Kopen aan de max van je budget zou ik zeker niet doen.”
“Kopen. De rente is toch het meeste van belang. Huizenprijzen zullen de aankomende tijd toch alleen maar stijgen.”
“Pff koophuizen. Echt niet te doen nu. We zijn heel dankbaar dat we via de woningstichting een huis mochten huren en daar zit ik nu fijn. Kopen hoop ik ooit nog wel te doen maar voor nu is huren makkelijker. Dus ja.. als ze hun droomhuis vinden moeten ze het kopen. Zo niet, dan tevreden zijn met de huur. Is niets raars aan.”
“Ik vind het ook lastig! Maar ik denk: hoge rente of goedkope woning of lage rente en dure woning. Je zult maandelijks waarschijnlijk op hetzelfde bedrag uitkomen. Wij hebben zeven jaar geleden een appartement gekocht met zeer hoge rente en nu verkocht met veel winst. Hierdoor hebben we nu een mooi huis kunnen kopen. Door de lage rente zitten we wel met dezelfde kosten, dus een win-win situatie voor ons.”
“Mijn eerste gedachte was… “duur”? Juist goedkoop! Kleine kanttekening: ik woon in Amsterdam, waar het dus nog duurder is. Wij hebben twee jaar geleden wel gekocht en recentelijk weer. Als zelfstandige bouw je zo snel vermogen op. Het lijkt er ook niet op dat de huizenprijzen hier gaan dalen. Daarnaast betaal je per maand veel af aan je huis door de lage rente. Ik zou alleen dan wel gaan voor een woning waar je zelf waarde aan kunt toevoegen. Door bijvoorbeeld renovatie of een aanbouw. Dat is het meest rendabel.”
Conclusie: is het slim om nu een huis te kopen?
Als het je droomhuis is: ga ervoor! Huren is ook zeker niet goedkoop. En de hypotheekrente staat laag. Ondanks dat de huizenprijzen hoog zijn en ongetwijfeld gaan stijgen komt dit artikel toch tot de conclusie dat je beter kunt kopen. Maar dat is (nogmaals) helemaal afhankelijk van je wensen. Het moet dan echt een woning zijn waar je nog jaren plezier van zult hebben en – waar mogelijk- wat in te investeren valt.
Bron: Ad.nl, Volkskrant
Eens! Huren is eigenlijk zonde van je geld. Dus als je kan KOOP een huis, haha!
Dat is de reden dat ik 1,5 jaar geleden een huis kocht met mijn vriend. We betaalden ons elke maand blauw aan de huur voor een oud appartement (met enkelglas..) in de particuliere huursector in Amersfoort. Heel blij met ons appartement in Amersfoort.
Hoe eerder je een huis kan kopen, hoe eerder het ook afgelost is. Dus ja financieel technisch het beste.
Inderdaad! Als je een mooi huis tegenkomt dat voldoet aan jouw wensen.. zeker doen! De maximale looptijd van een hypotheek is ook 30 jaar, dus hoe eerder hoe beter. Mits natuurlijk mogelijk 😉
Of je moet huren of kopen is een vraag die moet beantwoorden op basis van jouw persoonlijke situatie. Wat zijn je toekomstplannen en hoe staat het er financieel voor? De vuistregel is die je noemt is denk wel een goeie. Maar ook hier hangt het af van de situatie. Ik huur nu een woning, omdat ik binnen een paar jaar toch weer ergens anders ga wonen.
Wanneer je een huis koopt, heb je uiteindelijk een kapitaalobject. Het kan in veel gevallen dus ook een goede investering zijn. Om geen kat in de zak te kopen, is het vooral belangrijk, betrouwbare partners in de arm te nemen, zoals een notaris en makelaar.
Wij hebben onlangs een huis gekocht. Het afsluiten van de hypotheek, de zekerheid hier voor de komende dertig jaar aan vast te zitten, het lange zoeken bezorgde ons veel stress. Het ironische is, dat we maandelijks minder kwijt zijn dan de huur die we voorheen betaalden. Nu het allemaal achter de rug is, zijn we vooral blij dat we van het nieuwe huis een project kunnen maken dat we naar onze smaak kunnen inrichten.